Official Website|Synthesis Development

. Menu

Prediksi Investasi Properti Tahun 2017

Setelah sempat terpuruk dalam 2 tahun terakhir, agaknya pasar properti mulai memerlihatkan pergerakan yang penuh harapan di tahun 2017. Seperti yang telah diprediksi oleh Indonesia Property Watch sebelumnya, siklus pasar properti telah menunjukkan titik balik di semester kedua tahun 2016. Tren positif ini pun berlanjut sampai akhir tahun 2016 dan diperkirakan terus bergerak naik di tahun 2017. Benarkah demikian?

Berdasarkan riset pasar properti yang dilakukan Indonesia Property Watch di wilayah Jabodebek-Banten yang merupakan benchmark pasar properti perumahan secara nasional, pertumbuhan jumlah unit terjual triwulan akhir tahun 2016 sebesar 12,5 persen (qtq) dibandingkan triwulan sebelumnya. Angka ini masih lebih rendah 1,3 persen (yoy) dibandingkan triwulan yang sama tahun lalu. Meskipun terjadi kenaikan dalam jumlah unit terjual namun secara nilai penjualan menunjukkan penurunan. Kondisi ini memerlihatkan bahwa pasar bergeser ke segmen yang lebih rendah. Fenomena ini sebagai dampak akibat pasar menengah-atas sedang jenuh dan sedang mencari keseimbangan pasar baru. Bahkan di beberapa lokasi terjadi koreksi harga. Namun koreksi harga ini tidak mencerminkan pasar yang jatuh melainkan karena harga sudah terlalu tinggi dan over value di beberapa wilayah.

Para pengembang cepat menyesuaikan diri dengan pasar dan tidak bisa lagi bertahan terlalu lama di segmen atas. Pasar akan bergeser ke segmen menengah sebagai pasar ‘gemuk’ yang sangat berpeluang. Karenanya ketika banyak pengembang menengah-atas yang mulai meluncurkan produk-produk dengan harga menengah, bukanlah sesuatu hal yang aneh lagi. Pasar menengah pun menjadi primadona. Bagaimana dengan segmen menengah-atas? Apakah semakin terpuruk?

Memasuki awal 2017, meskipun pasar segmen menengah bawah mulai bergerak naik, namun pasar menengah-atas agaknya belum bergerak. Dampak dari beberapa faktor diluar siklus, ditengarai menjadi faktor belum bergeraknnya pasar properti lebih tinggi lagi. Faktor keamanan dan politik sedikit banyak masih menjadi sorotan para investor untuk sedikit menahan investasi properti menjelang dan selama Pilkada. Namun seharusnya hal ini semata-mata gangguan jangka pendek dan kita harapkan tidak menjadi gangguan nasional.

Namun yang sebenarnya membuat pasar investasi properti tertahan adalah seputar pergerakan harga yang over value. Bila kita melihat ke belakang ketika pasar properti mulai bergaung di tahun 2010 dan naik terus sampai 2013, ada waktu 3 tahun bagi pasar properti mencapai puncaknya. Harga properti naik tidak terkendali. Di satu sisi kenaikan ini menguntungkan para investor, namun di sisi lain kenaikan ini justru membuat pasar properti menjadi rentan.

Sebagai contoh, Si A membeli sebuah rumah di tahun 2010 dengan harga Rp 2,3 miliar. Dua tahun kemudian dengan tipe dan lokasi yang tidak terlalu berbeda, pengembang menjual rumah tipikal seharga Rp 3,3 miliar (price list). Di saat yang sama ketika si A ingin menjual rumahnya, ternyata harganya tidak dapat setinggi yang dibandrol pengembang. Harga rumahnya di pasar sekunder hanya Rp 2,7 miliar. Apakah si A rugi? Tentu tidak karena meskipun dengan harga tersebut, kenaikan harga rumahnya sudah cukup tinggi. Sebagian investor enggan melepas asetnya karena dia berpikir patokan harganya adalah harga rumah yang djual pengembang, dimana harga patokan sudah terlalu tinggi. Dengan kondisi ini maka banyak investor saat ini yang mempunyai banyak ‘barang’ yang belum berhasil dilepas ke pasar, sehingga roda investasi belum diputar kembali. Kondisi pasar properti seperti ini umumnya akan terjadi di saat pasar properti mulai mencapai puncaknya dan merupakan kondisi over value.

Dengan berjalannya waktu pasar mulai lesu, dan harapan investor untuk dapat menjual asetnya semakin tipis karena harga bukan semakin naik namun relatif stagnan sebagai akibat pasar yang sudah over value. Benar demikian? Inilah yang terjadi bila investor hanya berpikir bak spekulan yang ingin mendapat gain setinggi-tingginya namun tidak tahu kapan harus menjualnya dan terus menahan propertinya. Properti bukan semata-mata investasi jangka pendek, melainkan jangka panjang.

Meksipun belum terjadi pergerakan di segmen menengah atas, namun bukan berarti pasar kehilangan daya beli. Pasar hanya menunggu dan bermain di pasar properti dengan harga yang relatif masih masuk akal, mengingat pasar menengah-atas sudah distempel kemahalan. Investasi pasar properti yang berada dalam range harga Rp 500 sampai Rp 1 miliar masih akan menjadi primadona. Selain itu pembangunan transportasi massal seperti Light Rail Transit (LRT) dan Mass Rapid Transit (MRT) akan membuat peta persaingan pasar investasi berubah. Proyek-proyek yang memiliki kedekatan dengan simpul-simpul transportasi tersebut akan memberikan nilai lebih bagi pasar.

Kapan pasar akan menunjukkan pergerakan yang nyata? Bila kita melihat dampak politik yang relatif akan menurun sampai triwulan 2 tahun 2017, program amnesti pajak yang telah berakhir Maret 2017 dengan capaian repatriasi yang terus masuk, beberapa proyek infrastruktur telah mulai dapat dirasakan, dan tren perekonomian nasional yang membaik, maka paling tidak di semester kedua tahun 2017 agaknya pasar akan terlihat lebih nyata. Bahkan pergerakan tipis harga properti sudah mulai terjadi memasuki tahun 2017. Dengan kondisi pasar seperti ini, Anda siap untuk investasi?

Salam,

Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW)